خطوات وشروط الحصول على القرض العقاري

عاجل : من هنا افضل الفرص الرابحة لاستثمار العقارات وعروض الرهن العقاري 2020

الحصول على قرض عقاري 2019، من اي بنك، هو عملية تحتاج الى معرفة مسبقة بمجال القروض والعقارات، لذلك ستجد في هذا الدليل الشامل، كل ما يتعلق بالقرض والرهن العقاري،كما تقدم لك هذه المقالة كيفية وشروط وخطوات الحصول على الرهن العقاري، مع اجوبة ومعلومات عن كل ما يتعلق ب :
شروط الحصول على قرض عقاري من بنك،  كيفية الحصول على قرض عقاري، و طريقة الحصول على قرض بضمان عقاري ،شروط الحصول علي قرض التمويل العقاري، من اي بنك ،بالاضافة الى افضل طريقة للحصول على قرض عقاري، شرح عملية استخراج قرض عقاري بدون عقار ،و استخراج قرض عقاري كاش، مع تبيان الوثائق المطلوبة للحصول على قرض عقاري، وشرح كيف احصل على قرض برهن العقار، مع تقديم اجوبة  شاملة عن سؤال ،كيف احصل على قرض الصندوق العقاري، و افضل طريقة للحصول على قرض عقاري ،اضافة الى طريقة طلب الحصول على قرض عقاري .

كيفية الحصول على  قرض عقاري

للحصول على الرهن والتمويل العقاري 2019 ، تحتاج إلى معرفة واسعة حول العقارات والقروض ،حسب القوانين السارية في بلدك، بالاضافة الى الرهن العقاري و ما يلزم للحصول على موافقة مسبقة ، وكيفية الحصول على أفضل سعر ، وما إذا كنت بحاجة إلى تأمين على الرهن العقاري، وكيفية التعامل مع تكاليف الإغلاق، اكتشف كل ما تحتاج إلى معرفته لتكون مستعدًا لتوفير المال في اي عملية شراء او قرض تقوم  بها   .

شروط الحصول علي قرض التمويل العقاري

 معدل النسبة السنوية ،ما هو معدل النسبة السنوية :معدل النسبة السنويةAPRهو المعدل السنوي الذي يتم فرضه على القرض العقاري من خلال الاستثمار،يتم تمثيل APR بنسبة مئوية تمثل التكلفة السنوية  للأموال طوال مدة القرض ،ويتضمن ذلك أي  تكاليف إضافية متعلقة بالمعاملة ،نظرًا لأن القروض العقارية يمكن أن تختلف من ناحية سعر الفائدة ، ورسوم المعاملات ، وغيرها من العوامل ، فإن الحساب الموحد على غرار APR يوفر للمقترضين الرقم الاساسي الذي يمكن  مقارنته بالمعدلات التي تفرضها البنوك .

كيفية حساب معدل النسبة السنوية :معدل النسبة السنوية APR هو مقياس يعتمد عليه في حساب النسبة المئوية للمبلغ الذي ستقوم بدفعه  كل مدة معينة  ، مع سحب الرسوم المقدمة ، و جميع الرسوم من المدفوعات الشهرية على مدار القرض وغيرها، يتم حساب معدل الفائدة السنوي عن طريق ضرب معدل الفائدة الدوري بعدد الفترات في السنة التي يتم فيها تطبيق المعدل الدوري، يجب أن يبين كل ما يخص APR للعملاء ،  لتسهيل فهم واضح للأسعار الفعلية المطبقة على اتفاقياتهم، فيُسمح لشركات البطاقات الائتمانية بالإعلان عن أسعار الفائدة على أساس شهري ، وبالمقابل يُطلب منها كذلك تحديد الAPR بوضوح للعملاء، قبل توقيع أي اتفاق،مثلا ، قد يدخل الى البطاقة الائتمانية 1٪ شهريًا ، ويكون معدل الفائدة السنوي الخاص بها 1٪ × 12  يحتوي قرض APR الثابت على معدل فائدة مضمونة بعدم التغيير خلال مدة القرض  اما قرض APR المتغير فيضم  سعر فائدة قد يتغير في أي وقت.

غالبًا ما يرى المقترضون أرقامًا عن معدل الفائدة السنوية عند مقارنة  معدلات الرهن، ويشير معدل الفائدة  إلى الفائدة المطبقة على القرض ، ولا يأخذ أي نفقات أخرى لكن في المقابل ، APR هو خليط من سعر الفائدة  وأي تكاليف أخرى متعلقة بالقرض  ،وتتجلى نتائج ذلك في ميل معدل الفائدة السنوية إلى أن يكون أعلى من سعر الفائدة للقرض مثلا ، إذا كنت تفكر في رهن عقاري بمبلغ 200 الف دولار بمعدل فائدة 6٪ ، فستبلغ مصروفات الفائدة السنوية 12000 دولار أو دفعة شهرية قدرها 1000 دولار، لتحديد APR الخاص بقرض الرهن العقاري ، تتم إضافة تلك الرسوم إلى مبلغ القرض الأصلي لإنشاء مبلغ قرض جديد يقدر ب 205 الف دولار بعد ذلك يتم استخدام سعر الفائدة 6 ٪ لحساب دفعة سنوية جديدة قدرها 12300 دولار  قسّم الدفعة السنوية البالغة 12،300 دولار على مبلغ القرض الأصلي البالغ 200 الف دولار للحصول على معدل سنوي قدره 6.15٪.

اليك مثالا على معدل النمو السنوي مقارنة بعائد النسبة السنوية "APY"تأخذ النسبة المئوية السنوية  ، والمسماة أيضًا بالمعدل السنوي الفعلي" EAR " ، الفائدة المركبة  ونتيجة لذلك ، يكون  APY  أكبر من APR في نفس القرض  كلما ارتفع سعر الفائدة  زاد الفرق بين APR و APY.

كيف احصل على قرض برهن العقار

من اجل ان تستفيد من الموضوع وتحصل على اجابة كاملة يجب قراءة المقالة بعناية لان المعلومات متسلسلة .

لنفرض أن معدل الفائدة السنوية للقرض هو 12 ٪ ،إذا كان الفرد قد اقترض 10 الاف دولار ، ففائدته لمدة شهر هي 1٪ من رصيده أو 100 دولار هذا يزيد بشكل فعال رصيده إلى 10،100 دولار في الشهر القادم ، تم تقييم فائدة 1 ٪ على هذا المبلغ ، ودفع الفائدة هو 101 دولار ، وهذا أعلى بقليل مما كان عليه في الشهر السابق هذا الرصيد في سنة واحدة سيصبح معدل الفائدة الفعلي الخاص به 12.68٪. يتضمن APY هذه التحولات الصغيرة في مصاريف الفوائد  ، بينما لا يتضمنها APR .

افضل طرق للحصول على قرض عقاري

1.  لنفترض فرضية اخرى وهي انك قارنت استثمارًا يدفع 5٪ سنويًا باستثمار يدفع 5٪ شهريًا ، APY يساوي 5 ٪ ، نفس APR. ولكن الثاني ، APY هو 5.12 ٪ ،وهذا يعكس التركيب الشهري اليك مثالا آخر على APR مقابل APY
2. تقدم شركة بطاقة ائتمان تفرض فائدة بنسبة 0.06273٪ يوميًا اضرب ذلك في 365 ، وبنسبة 22.9٪ في العام الواحد ، وهي النسبة السنوية المعلن عنها الآن ، إذا كنت ستحمل عبا رسوم  بقيمة 1،000 دولار على بطاقتك كل يوم وانتظرت حتى اليوم التالي لتاريخ الاستحقاق  لبدء تسديد الدفعات ، فستكون مدينًا بمبلغ 1.000.6273 دولارًا على اي شيء اشتريته.

شروط الحصول على قرض عقاري من بنك

1. لحساب APY أو EAR  ، أضف 1  وضف هذا الرقم إلى قوة عدد الفترات المركبة في السنة ؛ اطرح 1 من النتيجة للحصول على النسبة {(1 + المعدل الدوري) ^ # الفترات} - 1 في هذه الحالة ، سيكون APY أو EAR الخاص بك 25.7 ٪ (1 + .0006273 ^ 365 = 1.257 ؛ 1.257 - 1 = 0.257) إذا كنت تحمل رصيدًا على بطاقة الائتمان خاصتك لمدة 30 يوم ، فسيتم محاسبتك على المعدل السنوي المكافئ البالغ 22.9٪ ، إذا كنت تحمل هذا الرصيد لمدة عام ، سيصبح معدل الفائدة الخاص بك 25.7 ٪ نتيجة للزيادة كل يوم وبالنظر إلى أن يمكن استخدام APR و APY مختلفين لتمثيل سعر الفائدة نفسه ، فمن المنطقي أن البنوك والمقترضين سيؤكدون على العدد الأكثر إغراء لتوضيح قضيتهم، سيقوم البنك بالإعلان عن حساب التوفير APY في حساب كبير و APR المقابل له في حساب أصغر ،  يحدث العكس عندما يتصرف البنك كمقرض ويحاول إقناع المقترضين بأنه يفرض سعرًا منخفضًا  استعمل  آلة حاسبة الرهن العقاري الموجودة في الموقع لمقارنة كل من معدلات APR و APY للرهن العقاري ، ان المعدل الدوري اليومي  هو APR مقسوما على 365 يوما   ،  والمعدل الدوري الشهري هو APR مقسومًا على 12 يُسمح للمقرضين ومقدمي بطاقات الائتمان بتمثيل APR على أساس شهري ما دام يتم سرد APR الكامل لمدة 12 شهرًا قبل توقيع الاتفاقية.
2. نظرًا لأنواع APR المختلفة هناك احتمالية الخلط بينها ، فليس من المفاجىء أن تكون هناك تعريفات قانونية متعددة عند النظر في هذا النوع من حساب الفائدة مثلا، يمكن حساب معدل النسبة المئوية السنوي  بطرق متعددة ، بما في ذلك عن طريق إضافة رسوم  إلى الرصيد المستحق وقبل حساب الفائدة المركبة ، أو عن طريق مضاعفة سعر الفائدة كل عام باستثناء الرسوم ،في امريكا، يتم تقديم APR  كنسبة الفائدة الدورية مضروبة في عدد الفترات المركبة في السنة قد تكون تعاريف APR خارج امريكا مختلفة حيث يركز الاتحاد الأوروبي مثلا ، على حقوق المستهلك والشفافية المالية في تحديد APR و تم إنشاء طريقة واحدة لحساب سعر الفائدة لجميع الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي .
3. يمكن أن يكون APR مؤشرا مضللا للتكاليف الفعلية  ، مثلاهناك سندات مدتها سبع سنوات ، فإن معدل الفائدة السنوية يقلّل بالفعل تكلفة القرض هذا لأن حسابات APR تفرض جداول السداد طويلة الأمد بالنسبة للقروض التي يتم سدادها بشكل أسرع أو التي تحتوي على فترات سداد أقصر ، تنتشر التكاليف  بشكل كبير مع حسابات معدل الفائدة السنوية  لقد واجهت APR  العديد  المشاكل مع قروض الرهن العقاري ذات السعر القابل للتعديل  تفترض تقديرات APR دائمًا معدل فائدة ثابت، على الرغم من أن APR تضع بعض القيود على معدلات الفائدة ، إلا أن الرقم النهائي  لا يزال يعتمد على معدلات ثابتة نظرًا لأن سعر الفائدة على ARM غير مؤكد بمجرد انتهاء مدة  سعر الصرف الثابت ، يمكن لتقديرات معدل الفائدة السنوية أن تقلل كثيرا من تكاليف الاقتراض  إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري مستقبلا .

كيف احصل على قرض الصندوق العقاري

1. كيف تحدد الشركات  معدل النسبة السنوية :ساقدم لك مثالا على شركات بطاقات الائتمان حيث تحتوي معظم بطاقات الائتمان على مجموعة من APR ، وتسمى ب APRs المتغيرة،  تعتبر هذه ميزة أسعار الفائدة  التي تتحرك صعودا وهبوطا  مع السوق أو مؤشر  الفائدة ، و يتم ضبطها من خلال أخذ هذه الميزة المتغيرة وإضافة هامش البنك إليها مثلا، إذا كان البنك يتقاضى هامشًا بنسبة 10٪ وكان المعدل الأولي هو 5٪ ، فإن المقترض سيدفع سعر فائدة بنسبة 15٪  هناك أيضًا بعض بطاقات الائتمان الخاصة بأسعار الفائدة الثابتة ، مما يعني ان   سعر الفائدة APR لا يزال مؤمنا حتى يقرر البنك تغييره ،و لا يمكن تغييره دون إشعار خطي ، ولا يتم التعديل إلا اذا استمر القرض .
2. هناك بعض الحالات التي  تقدم فيها شركات بطاقات الائتمان APRs مختلفة لأنواع مختلفة من الرسوم  ، فقد تفرض البطاقة رسومًا على APR مقابل المشتريات ،او مقابل تحويل الرصيد من بطاقة أخرى وهلم جرا ، تفرض البنوك رسومًا ذات فائدة عالية على العملاء الذين سددوا مدفوعات متأخرة أو انتهكوا شروطًا أخرى من اتفاقية حامل البطاقة ويقدمون أسعارًا نهائية  منخفضة السعر لجذب عملاء جدد ، يمكن أن يؤثرالتقرير السنوي التقديمي بالايجاب على التمويل الشخصي بالادارة الجيدة، يتحمل رصيد قرض بقيمة الفي دولار يحمل معدل فائدة سنوي يبلغ 12٪ ورسوم فائدة بقيمة 20 دولارًا شهريًا هذايتيح لك تحويل هذا الرصيد إلى بطاقة ائتمان ذات معدل فائدة تقديمي أولي قدره 0٪ لمدة سنة مع تطبيق نفس المبلغ البالغ 20 دولارًا على الموكل ، وسداد الرصيد في وقت أقرب ...
3. في حالة الرهن العقاري ، قد يتم أو لا يتم إدراج جميع رسوم التقييم والملكية والتقرير الائتماني والتطبيقات والتأمين  والمحامين وغيرهم من أجل مقارنة العروض المتعددة بدقة ، يجب على المقترض المحتمل أن يحدد اي من هذه الرسوم تم تضمينهاعليه ان  يحسب معدل الفائدة السنوية باستخدام سعر الفائدة الاسمي ومعلومات التكلفة الأخرى ، لكن هناك رسوم أخرى يتم استبعادها  ، نتيجة لذلك ، APR لا يعكس بدقة التكلفة الإجمالية للاقتراض يمكن أن تشمل هذه الرسوم التي تم استثناؤها من العقوبات مثل الرسوم المتأخرة والرسوم الأخرى لمرة واحدة ، ان المقترضين يعتبرون أن رسومًا معينة هي عبارة عن تكاليف تمرير، لا ترتبط ارتباطًا وثيقا بتكلفة الإقراض ، لكن بالنسبة للعديد من المقترضين ، يبدو أن هذه الرسوم تعمل بشكل مشابه لغيرها من الرسوم المدرجة .
4. كما ناقشنا فيما سبق من هذه المقالة  ، فإن معظم شركات البطاقات الائتمانية تدرج قائمة الأسعار السنوية  ، ويتم تجميعها كل شهر هذا يختلف بشكل كبير عن EAR نتيجة لطبيعة الفائدة الكبيرة ، يمكن أن يكون للاختلافات الصغيرة بين معدل الفائدة السنوي ونسبة الفائدة الفعلية تأثير كبير على مقدار الفائدة الالتي يجب تسديدها ، خاصة على طول مدة القرض ونظرًا لأن الفترة الزمنية المعنية تعد عنصرًا أساسيًا في حساب APR ، لا يمكن مقارنة APRs للحصول على قروض متعددة ، فقد يكون يظهر لنا APR  كيف يمكن أن تؤثر جداول الدفع المختلفة على التكلفة الإجمالية للمقترض ، على الرغم من صعوبة حساب ذلك فان الآلات الحاسبة لتكاليف APR ليست فعالة في حساب أسعار الفائدة الفعلية للقروض التي يتم سدادها في وقت قياسي ، في هذه الحالات ، نرجح أن يكون معدل الفائدة الفعلي أعلى من معدل الفائدة الأولي  ،خاصة في حالة قروض الرهن العقاري حيث يتم في الغالب تعيين هذه القروض لفترات مدتها 30 سنة ، لكن العديد من المقترضين بالرهن العقاري،  يعيدون تمويل قروضهم في هذه الحالات ، قد يكون من الصعب تقييم حساب APR .
5. ما هو سعر الفائدة الدوري :هو معدل الفائدة الدورية  يمكن فرض سعر فائدة دوري على قرض أو تحقيقه على فترة زمنية محددة. عادة ما تقتبس البنوك أسعار الفائدة على أساس سنوي ، ولكن الفائدة تزيد بشكل متكرر عن سنوي في معظم الحالات. سعر الفائدة الدوري هو معدل الفائدة السنوي مقسومًا على عدد الفترات المركبة يؤثر عدد الفترات  على معدل الفائدة الدوري لاي استثمار أو قرض حيث ان معدل الفائدة الدورية للاستثمار هو 1 ٪ فإذا كان لديك عائد سنوي فعال قدره 12 ٪ ويتركب كل 30 يوما  فسعر الفائدة الدوري هو 0.00033 ، أو ما يعادل 0.03 ٪  ،تخيل أن هناك خيارين  لاستثمار بقيمة 1،000 دولار ،في الخيار الاول  يحصل المستثمر على معدل فائدة سنوي 8٪ بينما في الخيار الثاني يحصل المستثمر على سعر فائدة بنسبة 8.125٪  سنويًا  بنهاية مدة 10 سنوات ، يرتفع الاستثمار بقيمة 1000 دولار في الخيار الأول ليصل الى 2219.64 دولار ، من جهة اخرى  ينمو إلى 184.04.04 دولارفي الخيار الثاني  .
6. سعر الفائدة الدوري :  إذا كان معدل الفائدة السنوي في  هذا الرهن هو 8 ٪ ، فإن معدل الفائدة الدوري المستخدم لحساب الفائدة المقدرة في أي شهر واحد هو 0.08 مقسوما على 12 ،الرصيد الرئيسي المتبقي من قرض الرهن العقاري هو معدل فائدة بنسبة 0.67 ٪  كل 30 يوما ،عادة ما تستنبط البنوك أسعار الفائدة على أساس سنوي ، ولكن الفائدة تزيد بشكل متكرر في معظم الحالات ان الفائدة على القروض العقارية عادة ما تكون مجمعة كل شهر حيث تقوم البنوك عادةً بحساب الفائدة بناءً على معدل دوري يوميا وبالتالي يتم ضرب سعر الفائدة بالمبلغ الذي يدين به المقترض في نهاية كل يوم ، ان سعر الفائدة السنوي المدرج عادة على القروض أو الاستثمارات هو سعر المعدل الدوري ، يجب أن تعرف المعدل الاسمي للقرض وعدد الفترات المركبة لحساب سعر الفائدة السنوي الفعلي  في بداية العملية ، قسم المعدل الاسمي على عدد فترات التركيب والنتيجة هي المعدل الدوري الان  أضف هذا الرقم إلى 1 وخذ المبلغ حسب  عدد أسعار الفائدة المركبة ثم  اطرح 1 من المنتج للحصول على سعر الفائدة الفعلي، مثلا إذا كان الرهن العقاري يتراكم شهريًا وله معدل فائدة سنوي رمزي قدره 6٪ ، فإن معدل الفائدة الدوري هو 0.5٪ عندما تقوم بتحويل النسبة المئوية إلى رقم عشري وتضيف 1 ، يكون المجموع هو 1.005  إلى قوة 12 هو 1.0617 ،عندما تطرح 1 من هذا الرقم ، يكون الفرق هو 0.0617 أو 6.17٪. معدل فعالة أعلى قليلا من المعدل الاسمي ،بالعودة الى بطاقات الائتمان تقوم البنوك عادةً بحساب الفائدة بناءً على معدل دوري يوميا و يتم ضرب سعر الفائدة بمقدار المبلغ الذي يدين به المقترض عند نهاية كل يوم ثم تضاف هذه الفائدة إلى رصيد ذلك اليوم ، وتحدث نفس هذه العملية كاملة مرة أخرى بعد 24 ساعة  ،عندما يكون ما يدين به المقترض أكثر مادام لم يقم بالدفع، لأن رصيده يتضمن الآن فائدة اليوم السابق ، يمكنك تحديد المعدل الدوري اليومي عن طريق قسمة معدل الفائدة السنوية على 365 ، وهناك بعض البنوك تحدد المعدلات الدورية اليومية بتقسيمها على 360.
7. ما هي نسبة العائد السنوية " APY " النسبة المئوية السنوية للعائد  هي معدل العائد السنوي الفعلي مع مراعاة تأثير الفائدة المركبة ويتم حساب APY بواسطة كسر عائد النسبة المئوية السنوية حيث يشبه APY في طبيعته معدل النسبة السنوية "APR" ، والذي يستخدم للقروض بدلاً من الاستثمارات  ،  كلاهما مقاييس موحدة لأسعار الفائدة ، إن معادلة APY لا تأخذ في الاعتبار رسوم الحساب ، فقط تتضاعف الفتراتو تكمن فائدته في قدرته على توحيد  أسعار الفائدة المتغيرة في عدد مئوي سنوي ، قد يكون من الصعب مقارنة معدلات العائد عبر أدوات استثمارية مختلفة ، خاصة عندما تتميز هذه المركبات بفترات مضاعفة و مختلفة مثلا ،إن مقارنة معدلات العائد بمجرد إعادة تحديد قيمة كل نسبة مئوية على مدار عام واحد يعطي نتيجة غير دقيقة ، حيث إنها تتجاهل تأثيرات الفائدة المركبة  كلما كانت الفترة المركبة أقصر ، كان نمو الاستثمار أسرع ، لأنه في نهاية كل فترة مضاعفة ، تتم إضافة الفائدة المكتسبة خلال الفترة إلى الرصيد الرئيسي ، ويتم احتساب الفائدة المستقبلية على رأس المال الأكبروتقوم APY بتوحيد كل معدل عائد ليس فقط من خلال إعادة تحديده على مدى سنة بل أيضًا عن طريق تحديد معدل العائد على افتراض فترة مضاعفة مدتها سنة واحدة،  اليك هذا المثال  ، لنفترض أنك تريد ان تستثمر في سندات صفرية لمدة سنة واحدة و تدفع 6٪ عند الاستحقاق أو حساب سوق نقدي عالي العائد يدفع 0.5٪ شهريًا مع زيادة شهرية في بداية الامر، قد تبدو العوائد متساوية لأن 12 شهرًا مضروبة في 0.5٪ تساوي 6٪. لكن ، عندما يتم تضمين تأثيرات التركيب عن طريق حساب APY ، فإن الاستثمار الثاني ينتج فعليًا 6.17٪ ، حيث يكون (1 + .005) ^ 12 - 1 = 0.0617، ان الاستثمار الذي يقدم معدل فائدة قدره 6٪ مقسومًا على 365 ، مع زيادة الفائدة يوميًا ، يحمل APY أعلى  وذلك لأن الرصيد الرئيسي الذي يتم احتساب الفائدة عليه يزيد كل يوم ، بدلاً من مرة واحدة في الشهر أوفي العام .
8. ما هي نسبة القروض إلى القيمة "LTV" :نسبة القروض إلى القيمة  هي تقييم لمخاطر الإقراض التي تقوم المؤسسات المالية والبنوك الآخرى بفحصها قبل الموافقة على اي رهن عقاري،  عادةً ما تكون التقييمات ذات نسب الفائدة المرتفعة عالية المخاطر ، وعليه ، إذا تمت الموافقة على الرهن ، فإن القرض يكلف المقترض أكثرضف إلى ذلك ، ان القرض ذو نسبة الفائدة العالية  قد يتطلب من المقترض شراء تأمين على الرهن العقاري لتعويض المخاطر التي يتعرض لها البنك .
9. صيغة نسبة LTV  ، كيفية حساب نسبة القرض إلى القيمة : يمكن لمشتري العقارات  حساب نسبة القروض إلى القيمة عن طريق تقسيم إجمالي مبلغ قرض الرهن العقاري على إجمالي سعر شراء المنزل  ، مثلا ينتج عن المنزل الذي يبلغ سعر الشراء 200000 دولار وقرض الرهن العقاري الإجمالي بمبلغ 180،000 دولار، نسبة قرض إلى قيمة تبلغ 90٪، يقدم مقرضو الرهن العقاري الاعتياديون  شروط قروض أفضل للمقترضين الذين لا تزيد نسبتهم إلى قيمة القروض عن 80٪ ويتم احتساب نسبة LTV بقسمة المبلغ المقترض على القيمة المقدرة للعقار ،  كنسبة مئوية، فإذا كنت تريد شراء منزل ب 100،000 $ كقيمته  مقدرة مقابل 10000 $ دفعة أولى ، سوف تقترض  90،000 دولار ،تعد نسبة القروض إلى القيمة مكونًا أساسيًا في عملية ضمان الرهن العقاري ، سواء كان ذلك بغرض شراء منزل أو إعادة تمويل الرهن العقاري الحالي إلى قرض جديد ،عندما يطلب المقترضون قرضًا بمبلغ قريب من القيمة المقدرة ينتج عنه نسبة أعلى إلى قيمة القرض ،  البنوك تعلم أن هناك فرصة أكبر للقرض في التاخر في السداد لأنه لا يوجد تراكم يذكر في حقوق الملكية ،  في حالة حدوث حبس الرهن ، فقد يجد البنك صعوبة في بيع المنزل بما يكفي لتغطية رصيد الرهن العقاري المستحق وتحقيق ربح من هذه المعاملة.

استخراج قرض عقاري كاش

ان العوامل الرئيسية التي تؤثر على نسبة LTV هي الدفعة الأولى ، سعر البيع ،العقد ،والقيمة المقدرة و لتحقيق أدنى نسبة ل LTV ، ارفع الدفعة الأولى وحاول خفض سعر البيع باستخدام المثال أعلاه ، لنفترض فرضية  أنك اشتريت عقارا قيمته 100000 دولار ولكن المالك مستعد للبيع بمبلغ 90،000 دولار فإذا قمت بتسديد مبلغ 10000 دولاردفعة مقدمة ، فسيكون قرضك هو 80،000 دولار فقط، مما ينتج عنه نسبة LTV تبلغ 80٪ ،إذا قمت بزيادة الدفعة الأولى إلى 15000 دولار ، فإن قرض الرهن العقاري الخاص بك يبلغ الآن 75000 دولار، ونحصل على نسبة فائدة  75٪ ،  كلما انخفضت نسبة الفائدة على القروض ، زادت فرصة الموافقة على القرض ، ومن المرجح أن يكون سعر الفائدة أقل ، وتقل احتمالية  شراء تأمين الرهن العقاري الخاص وعلى الرغم من أن نسبة القروض إلى القيمة ليست هي العامل الحاسم الوحيد في الحصول على قرض عقاري ، إلا أنها تلعب دورًا حاسما في مقدار تكلفة الاقتراض بالنسبة لصاحب المنزل، حيث يمكن أن تمنعك نسبة LTV المرتفعة من التأهل للحصول على قرض .

معظم البنوك يقدمون لطالبي  الرهن العقاري والأسهم أدنى سعر فائدة ممكن عندما تكون نسبة القروض إلى القيمة عند 80٪ أو أقل، على الرغم من أن التكلفة الإجمالية للقرض ترتفع مع زيادة نسبة LTV،  ، فقد تتم الموافقة على المقترض الذي تبلغ نسبته 95 في المائة LTV ، ولكن قد يكون معدل الفائدة أعلى  مقارنة بالمقترض بنسبة 75 في المائة ، وإذا كانت نسبة LTV أعلى من 80 ٪ ، فمن المحتمل أن تضطر إلى شراء تأمين الرهن العقاري الخاص ، الذي يمكن أن يضيف في أي مكان من 0.5 ٪ إلى 1 ٪ من مبلغ القرضبالكامل سنويا،  إن طلب نسبة 80٪ او اقل لتجنب مؤشر مديري المشتريات ان أعلى نسبة قروض إلى القيمة هي أكبر النسب المسموح بها من حجم القرض إلى القيمة المالية للممتلكات ، فكلما ارتفعت نسبة القرض إلى القيمة ، زاد الجزء الذي تم تمويله من سعر الشراء ، نظرًا لأن المنزل كضمان للقرض ، فإن نسبة القروض إلى القيمة هي مقياس للمخاطر التي تستخدمها البنوك ، يُنظر إلى برامج القروض المختلفة على عوامل مخاطرة مختلفة ، وبالتالي لها نسب مختلفة للقروض إلى القيمة.

طريقة طلب الحصول على قرض عقاري

غالبًا ما يستخدم القرض إلى القيمة في إقراض الرهن العقاري لتحديد المبلغ اللازم لوضع دفعة أولى يقدم معظم البنوك لمقدمي الطلبات للرهن العقاري والأسهم أدنى سعر فائدة ممكن عندما تكون نسبة القروض إلى القيمة عند 80٪ أو أقل وتتيح برامج الرهن العقاري للمقترضين ذوي الدخل المنخفض نسبة فائدة منخفضة تبلغ 97٪ ولكنها تتطلب تأمينًا على الرهن العقاري حتى تنخفض النسبة إلى 80٪ و هناك بعض أنواع القروض التي لها قواعد خاصة بها بخصوص LTV فقروض إدارة الإسكان ، التي تسمح بنسبة LTV مبدئية تصل إلى 96.5٪ ، بالاضافة الى تأمين على الرهن العقاري تستمر ، مادام ان أن لديك هذا القرض بغض النظر عن مدى انخفاض نسبة الفائدة على القروض.

 نسبة القرض إلى القيمة مقابل نسبة القرض إلى القيمة المركبة :في حين أن نسبة LTV تهتم بتأثير قرض رهن عقاري واحد عند شراء عقار ، فإن نسبة القروض إلى القيمة مجتمعة هي نسبة جميع القروض المضمونة على الممتلكات إلى قيمة العقار و تستخدم البنوك نسبة CLTV لتحديد مخاطر التاخر المحتمل عن السداد عند استخدام أكثر من قرض ، فإذا كان لديهم رهانان أو أكثر ، بالإضافة إلى قرض أسهم المنزل ،هنا البنوك على استعداد للإقراض بنسبة CLTV بنسبة 80 ٪ وما فوق للمقترضين مع اجراءات ائتمانية عالية ان نسبة LTV تعتبر هي رصيد الرصيد الأساسي وعليه ، تبلغ نسبة ضريبة القيمة المضافة 50٪ .

 نتيجة قسمة رصيد الرهن العقاري الأساسي البالغ 100000 دولار على قيمة المنزل البالغة 200،000 دولار ، بالنظر في هذا المثال في حالة وجود حبس الرهن ، فإن صاحب الرهن العقاري الأساسي يستلم أمواله بالكامل قبل أن يحصل صاحب الرهن الثاني على أي شيء فإذا انخفضت قيمة العقار إلى 125000 دولار قبل تاخر السداد من المقترض ، فإن صاحب الامتياز الأساسي يتلقى كامل المبلغ المستحق، بينما يتلقى صاحب الامتياز الثاني المبلغ المتبقي فقط بالرغم من انه مستحق لمبلغ 50،000 دولار.

ان من سلبيات القرض الرئيسي في القرض إلى القيمة هو أنه لا يشمل الا الرهن العقاري الأساسي الذي يدين به صاحب المنزل ، ولا يشمل التزامات أخرى مثل قرض الرهن العقاري الثاني أو قرض ملكية المنزل وبالتالي ، فإن الجمع بين القرض إلى القيمة هو مقياس أكثر شمولية لقدرة المقترض على سداد قرض المنزل.

المراجع  

مشاركةفيسبوكتويتربينلينكدنتمبلر

KayFiiya

طريقك نحو النجاح في موقع kayfiiya اخر أخبار التوظيف والاقتصاد والهجرة حول العالم، زيادة الدخل والكثير . https://kayfiiya.blogspot.com/